Недвижимость в Черногории
На мой взгляд, о самом существовании рынка недвижимости в Черногории сейчас можно говорить с большой натяжкой, особенно для покупателей из России.
Конечно, есть предложения о продаже, есть потенциальные покупатели и риэлторы. Но процесс покупки/продажи напоминает психологическую войну: черногорец, дорвавшись "до тела покупателя", пытается получить максимальные деньги за свой объект, называя "справедливую", на его взгляд, цену.
Основная масса народа живет бедно, и для него удачная продажа участка или дома на побережье - часто последний и единственный шанс обеспечить себе старость. На вырученные деньги он обычно хочет построить себе домик или купить квартиру в другом месте, а на оставшиеся - будет доживать свои дни. А, учитывая менталитет и умение продавать, часто заявляются цены, в разы превышающие себестоимость строительства объекта - а вдруг получится? И иногда получается.
В эту поездку был свидетелем такого случая:
На продажу был выставлен участок земли на Луштице около 5 соток, с развалинами старого каменного дома площадью около 50 метров. При этом по телефону говорилось и о виде на море, и о наличии подъезда и магистрального водопровода, и даже о том, что рядом строит дом "какой-то русский из консульства". Как выяснилось, это была "морковка" для привлечения потенциальных покупателей поговорить. И цена называлась в 30 тыс. евро.
На деле же выяснилось, что:
· Подъезда на машине к участку нет, и мы были вынуждены последнюю пару километров пройти пешком. Конечно, если бы у нас был джип, мы смогли бы проехать гораздо дальше, но последние 200 метров - не проехать ни на какой машине, разве что на вертолете - от грунтовой дороги идет узкая тропинка между каменными трассами.
· Следующий пункт местного "маркетинга" - вид на море. Он номинально существовал, но в очень небольшом секторе на горизонте, сливаясь с небом.
· Кроме этого, выяснилось, что ни о каком водопроводе нет и речи - есть цистерна для пресной воды. Я допускаю, что и кто-то из консульства купил на участок земли и строит дом, но я никакой стройки в радиусе прямой видимости не нашел. А если смотреть в радиусе километров 10 - так это вполне вероятно.
На мой взгляд, налицо - явный неликвид, за, который и 5 тысяч евро - много. За тысячу - я бы подумал. Напомню, что хозяин просил 30 и всю дорогу рассказывал нам, какой замечательный у него участок.
К сожалению, это не исключение, а правило - при осмотре предложений на продажу от непосредственных хозяев таких случаев - 9 из 10, особенно если покупатели - иностранцы.
И если кто-то из соседей, пусть даже в радиусе нескольких километров, продал что-то похожее за сравнимые деньги - то это реальное основание для увеличения цены предложения.
Основными объектами покупки наших соотечественников являются дома и квартиры. И цены именно на готовое жилье в последе время выросли очень сильно. Когда в первую поездку мне предлагали в Будве квартиру в новостройке за 1100 евро за метр, я просто прощался и уходил. Сейчас же цены предложения достигают и 2000 евро за метр, а в местечке Петровац - 2500, и все распродано нашим соотечественникам. Чтобы оценить аппетиты местных хозяев и прибыли застройщиков, надо иметь в виду, что себестоимость нового строительства сейчас не превышает 400 евро в экономичном варианте и 600 - в очень приличном исполнении. Это себестоимость собственно материалов и строительных работ. Кроме них есть еще расходы на проектные работы (5-15 евро за метр), оформление разрешения на строительство и подвод коммуникаций (на земле "второй линии" - чуть более 110 евро за метр), стоимость земли. Поэтому надо иметь в виду, что себестоимость метра жилья в многоквартирном доме редко превышает 700 евро за метр, разве что он стоит на самом берегу в 30 метрах от моря.
Но это теория. Реалии этого года таковы, что покупателей - иностранцев очень много, а готового жилья - мало.
И мест на побережье, в непосредственной близости от моря, т. н. "первая линия" - тоже мало. Точнее, они практически закончены. Поэтому, если и говорить о рынке недвижимости сейчас - то это рынок продавца.
Свою лепту в рост цен вносят и риэлторские агентства. Я не знаю ни одного, которое работало бы только на оговоренных процентах и заботилось бы о покупателе, помогая снизить цену и риски. Им это просто не надо, т. к. сумма из заработка напрямую зависит от суммы сделки, а всю экономию от снижения цены они забирают себе.
Они вносят свой вклад в рост цен и поднимают цены всех недорогих предложений до разумного, на их взгляд, уровня.
Мне достоверно известен такой случай:
Черногорец заявил свою квартиру в Будве на продажу в одно из крупнейших на побережье агентств. Сказал - крайняя цена - 50 тыс.
евро. От этого, в случае успеха, я вам даю еще 2 тыс.
Риэлторы приводят покупателя, хозяин стоит рядом, и риэлторы говорят - 55 тысяч, притом, что у них договор с покупателем о 5% оплате их услуг.
Покупатель после осмотра говорит - за 50 - беру.
Риэлторы говорят - "нет" и уходят вместе с покупателем.
Хозяин кричит в след - "вы больше не продаете мою квартиру", но сделка не состоялась, и риэлторы пошли дальше "окучивать" своего клиента.
На мой взгляд, времена дешевых покупок недвижимости, особенно - готового жилья, на побережье Черногории закончились. Конечно, исключения еще есть, но это именно исключения.
Цены на землю без построек выросли гораздо меньше. Во многом это связано с канительностью такой покупки. Как я уже писал, физическое лицо - иностранец землю купить непосредственно не может. Это может сделать только местное юридическое или физическое лицо. Поэтому для покупки земли надо регистрировать местное предприятие, и покупать землю на него.
Потом - строить дом, и продавать его владельцу предприятия, заплатив еще раз налог на продажу недвижимости. И иметь не менее одного человека штатной численности (например, себя), вести бухгалтерию и платить налоги, что гораздо канительнее, чем просто купить готовый дом.
На мой взгляд, все эти технические трудности покупки решаются, строительство в Черногории гораздо проще нашего, а обладание таким домом, какой нужен вам, а не построен кем-то на продажу с понятным качеством - стоит той, небольшой, в общем то, суеты, которая сопровождает такой процесс. Даже если посчитать, что итоговая цена каждого полученного метра площади будет одинаковой с покупкой готового дома, но это будут качественно разные дома.
По итогам этой поездки я хочу активно включиться в обживание Черногории нашими соотечественниками, и, надеюсь, помогу снизить риски и затраты нервов, и, возможно, стоимость этого процесса.
